转自：地产密探
站在2024年“年中”这个较为特殊的关键节点上，楼市作为当前社会普遍关心的热门话题，都在等待一家房企——万科会说啥。
万科昨日（8月30日）下午发布2024年中报，接着当晚召开线上业绩推介会。有人说，万科为躲风头，也有赞其“效率高”。
实话实说，万科今年中报业绩确实不好看，上半年净亏了不少，销售毛利率8.12%。但考虑到此前预告已有“剧透”，当这份中报发布后，大家其实已早有心理准备，也多了一份理解与支持。
这三年楼市深调，很多房企已有深刻反思：
比如，过去千亿黑马房企频出，创造了一个个辉煌业绩，房地产成交额也曾冲向“18万亿级”巅峰，但更多来自时代红利、人口红利以及城镇化红利等。
如今当这些红利逐步褪去后，房企在“熬”中艰难前行，要去杠杆，要轻装前行，要轻资产化，要组织瘦身，要做“好房子”······
此时，很多房企幡然醒悟，要想适应今后市场发展，找到新的机会点，自身需要努力的地方还很多。
回到万科，从各方关注度及影响力看，依然是当前房企们的标杆，以郁亮为首的万科高管班底，对外输出的观点或思路，值得业内参考。
|谈市场，供需改善可期
当前楼市，“政策底”大家都看得见摸得着了，比如昨天坊间疯传要降存量房利率，涉及38万亿房贷存量，引发地产股飙涨。
关键的问题，还是“市场底”到底在哪里。
业绩会上，万科集团董事会主席郁亮说，“随着供需关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。”
他认为，经过了3年调整，新房的性价比在提升，因为行业关键竞争要素已转向产品力和服务力竞争，行业更新迭代速度已加快到每3、4个月推出新一代产品，对消费者无疑是一件好事。
近日以来，大家都在说新房公摊面积已经“消失”，其实并非真的消失，而是市场上新推改善型产品实际得房率已超100%，大家都开始“卷”这个吸引客户。
郁亮说，无论是购房门槛、首付比例还是贷款利率，各地都尽可能向各类多元化住房需求开放和倾斜，消费者信心正逐步恢复，居住支出负担明显减轻，购买力也在增强。
再看供给侧，今年上半年全国新住宅开工面积同比下降24%，意味着今年全国全年新住宅新开工量大概5亿平米，相当于2005年全国新开工水平。郁亮认为，新房供应量相对不足，与一些城镇化程度已很高的国家相比，目前供应水平也相对较低。
|谈毛利率，后续将有回升
就“8.12%”毛利率，按万科高层解释，公司毛利率下降受几个因素叠加影响。一是以价换量导致利润折损；二是2022年前获取的项目地价高且当前进入结算期，对当期利润压力不小。
这隐含了两个意思：其一，上半年楼市低迷，大家都想活下来，活得比别人好，都在拼命卷，杀价促销；其二，以前拿的高溢价地现在有点烫手。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华透露，公司在建在售项目会做好精益管理，继续在量价策略和费效比提升上下功夫；2022年后万科投的52个项目，平均开盘周期5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正12个月左右，销售毛利率平均18%。这批货值今年年底预计去化80%，总体符合预期。
|谈现金流，回款与融资新破局
今年上半年，万科经营性净现金流-51.76亿元，很显然是“净流出”，但更多是受一季度的影响，即当时经营性净现金流-92.4亿元。
据万科透露，公司今年二季度经营性净现金流已转正，达到42亿元。这得益于积极销售，二季度以来月均销售额保持200亿元以上，回款率超100%。此外，积极推进大宗交易和资源盘活，上半年回款超百亿，以及逐步退出非主业投资。
得益于这三项动作，万科获得回款约1370亿元。截至今年6月底， 万科货币资金924亿元，短债规模虽不小，但已迈过偿债高峰。
通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿元，截至目前已完成73亿元境内公开债以及折合人民币约104亿元境外债偿付。
与此同时，今年上半年，万科融资端又取得大破局，实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资模式转型也取得了较大进展。比如今年5月，万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，上半年经营性物业贷落地219亿元。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华透露，截至今年7月底，万科新增融资及再融资完成总量超670亿元，考虑到供应链融资变动，公司并表有息负债加供应链融资总额较年初下降约170亿元。
今年下半年，万科待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，目前仅余20亿元境内债待还。万科高层说，公司始终将“保交付、保兑付”放在首要工作。
万科今年中报还说了，为应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，针对下半年还明确强调了两点：
一，强化瘦身健体。根据实际需求差异化设定组织架构；减少组织层级，缩短决策链条；加强干部考核与汰换；加强内控，防范重大风险。
二，2024年全年管理费同比再降15%，全力推进降本增效。今年上半年万科管理费用30.88亿元，同比减少2.4亿元，其中人工与行政费用25.9亿元，同比减少1.87亿元。
值得注意的是，万科近期公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹2.01亿元增持“万科A”股票，且自愿锁定两年，其中管理团队增持不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定。
当前房地产仍面临多重挑战，任何房企都不可能仅靠少数人力挽狂澜。万科如此大力度增持对市场更具重要意义，唯有上下齐心、众志成城才可能渡过难关，穿越周期等。
