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晚上好，我是简七编辑部的卫星~
今天一大早，央妈送来了今年的第三次降息「大礼包」：
1年期最新的LPR为3.1%，5年期以上的LPR是3.6%。
单次0.25%的下调，是LPR改革以来的最大降幅。
图源：央行
算上即将到来的存量房贷普降（LPR-30BP），明年起*，大家的房贷普遍低于3.3%。
*多数人的重定价日是每年1月1日
如果是今年买房的，已经有城市的房贷利率（LPR-100BP）比公积金（2.85%）更低了。
这对买房人来说，可是实打实利好，每月又能少还贷了。
上次和大家介绍存量房贷政策，发现蛮多朋友对房贷的计算不太了解，今天就来仔细聊聊：
1）LPR是什么？ 2）加点又是啥？ 3）房贷怎么定？ 4）投资有啥影响？
01 LPR是什么？
咱们的房贷利率，由两个部分组成：一个是5年期以上的LPR，一个是加点。
先来科普下LPR。
平时咱们买东西，怎么知道是贵还是便宜呢？肯定是看看同类商品的价格。
银行放贷款也是，它们会参考一定的利率来发放，这个参照物就是LPR。
LPR全称是「贷款市场报价利率」，它是18家银行共同报价，去掉最高价和最低价后，平均下来形成的借钱成本，更加市场化。
它又有两个期限，分为：「1年期」和「5年期以上」——
贷款期限在5年及5年以内的，以1年期LPR为基准，比如企业找商业银行借钱；
5年以上的长期贷款，以5年期以上LPR为基准，比如我们普通人买房。
LPR的特点是「随行就市」，上下浮动，每个月20日（节假日顺延） 由央妈在官网更新。
02 加点又是啥？
再来说加点。
你可能会好奇：「不对啊，现在不都是LPR-XX，加点都是负数啊？」
主要是这两年地产不给力，央妈允许各个城市「因城施策」，自主确定房贷利率。
房子卖不掉，加点就一直降，已经来到历史最低水平——
目前，主流的首套房贷利率是「LPR-85BP」，北京、上海、深圳是「LPR-45BP」，稍微高一些。
除了受到城市规定的影响，加点还和借款人的「信用」有关。
信用低，银行怕日后赖账，加点就高些；信用高，评估出你有能力还完，加点就低些，最低是所在城市的下限。
值得一提的是，我们一旦和银行确认合同后，加点就是固定好的，没法再变了。
除非央妈发话，像是去年和今年，统一给存量房贷下调加点。
前两年，身边有朋友买二套房，背上LPR+105BP的高利率，之后省吃俭用提前还贷。
等10月底，她的利率会更新到LPR-30BP，加点立减1.35%，着实减轻负担了。
03 房贷怎么定？
不过，即使大家的加点回到同一起跑线，都是LPR-30BP，也不代表每个人的还贷利率是一样的。
因为大家使用的LPR可能不同。
刚刚提到，LPR每月一更新，但我们的实际房贷利率，并不会每月都跟着变动。
央妈规定，重定价周期最短为1年，一般银行会默认两种选择：
1）每年1月1日； 2）贷款放款日对应的每年对月对日。
定价基准是「最近一个月的5年以上LPR」，定好就会延续一整个周期。
由此，大家今年的LPR就有四种情况：
重定价日在1月1日-2月20日之间的，LPR是4.2%，存量房贷调整后（按LPR-30BP算），还贷利率下降到3.9%；
在2月20日-7月20日之间的，LPR是3.95%，调整后的房贷是3.65%；
在7月20日-10月20日之间的，LPR是3.85%，调整后的房贷是3.55%；
在10月20日之后的，会先调整加点，等重定价日到了，再按最新的LPR来走。
比如你的重定价日是11月10日，那么存量房贷下调完，你的最新房贷利率是3.9%（LPR-30BP，去年10月20日LPR是4.2%）；
等过了11月10日，LPR按照今年的10月20日来计算，房贷利率就会降到3.3%。
所以，如果你调整完，房贷利率比别人高，别着急，等重定价日到了，就可以享受优惠啦。
04 投资的影响？
最后，简单唠唠投资。
房贷下降，是谁在让利呢？还得靠存款人「负重前行」。
最近大小银行都在调整存款利率，大行定期存款基本告别「2时代」，小行定存告别「3时代」。
连带着投向存款的货币基金、活钱理财，收益率也在一路下滑，余额宝都破1.5%了。
往后看，经济还需要低利率的环境，鼓励大家多投资、多消费。
对咱们来说，理财想要赚多一点，这里给你三条思路——
一来，可以尝试比较稳健、收益率和风险也略高一点的产品，比如债券基金、固收+基金。
二来，多元化资产配置。
比如我们分享过的哈利布朗永久投资、全天候组合，几种资产搭配一起，平稳地应对牛市和熊市。
三来，拥抱高股息资产。
分红是咱们投资股票、获得回报的重要来源，那些能稳定分红的公司，也能证明自己经营地还不错。
风险偏好较低的朋友，不妨了解一下：
好啦，LPR下降的影响就和你聊到这里啦，晚安
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